11月17日住房和城乡建设部办公厅发布关于印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第四批）通知，总结了六方面难点问题及应对解决问题的措施。

 

 

改造计划不科学不合理

表现及原因

  

1.没有根据小区配套设施短板及安全隐患摸底排查结果，统筹考虑待改造小区设施状况、居民意愿等，确定小区纳入改造计划的优先顺序。 

2.纳入年度改造计划的项目提前谋划不充分，急于完成开工任务，群众工作等前期工作不到位。

解决问题的措施

• 浙江省宁波市建立城镇老旧小区改造项目库，对项目改造方案进行竞争比选，择优纳入年度计划。一是全面摸底调查。街道、社区组织对辖区内老旧小区底数进行摸排，全面掌握小区建成年代、建筑结构等基本信息，以及配套设施、安全隐患等。二是广泛征集居民意愿。街道、社区指导小区业主委员会收集居民改造意愿，组织业主对改造内容进行选择，根据业主表决情况，将小区缺损严重、改造需求度高的设施纳入改造内容，由小区业主委员会向街道提出申请。三是编制改造方案。街道委托设计单位结合小区实际和改造需求编制工程设计、工程预算、资金筹集方案，引导业主共同协商议定改造后小区管理模式，并组织业主进行二次表决。四是方案量化打分。区（县）人民政府对改造项目实施竞争性管理，从小区配套设施与服务短板、居民参与的积极性、改造后长效管理机制建立情况等多个维度，综合评价老旧小区改造项目实施方案，实行量化计分、排序，将得分高的小区优先纳入年度改造计划。五是滚动纳入计划。对暂未纳入当年计划的项目，组织街道、社区进一步完善改造方案，做好群众工作，在确定下一年度改造计划时予以优先考虑；条件成熟的，在已列入当年计划的项目遇到突发情况不能实施时，及时增补。

统筹协调不够

 

表现及原因

1.未建立政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，由个别部门单打独斗，工作未形成合力。 

2.改造方案缺乏统筹、甩项漏项、系统性不强。 

3.统筹水、电、路、气等管线单位参与改造力度不够。 

4.施工缺乏统筹，各施工主体在改造中各吹各号，施工衔接不当。

解决问题的措施

• 河南省开封市采取“1个领导小组+7个工作专班”的组织领导模式,强化城镇老旧小区改造工作统筹协调。一是成立由市委书记、市长任双组长，市委常委、组织部部长任常务副组长，主管副市长任副组长的组织领导机构，高位推动改造工作。二是下设7个工作专班，明确工作职责分工。其中“党建工作专班”负责加强党建引领、发动群众参与配合改造和改造后长效管理；“规划专班”负责推进城市更新层面统筹改造的规划设计，对所有改造项目的设计方案审核把关；“资金整合专班”负责整合财政各类资金、引入社会资本、做好项目融资；“工程专班”负责定标准、把质量、促推进，统筹指导老旧小区改造；“拆违和管网整治专班”负责统筹协调改造中各种管线施工和违法建设拆除；“土地专班”负责落实改造中土地支持政策；“生活圈配套专班”负责结合改造推进“15分钟社区生活圈”配套建设，完善养老、托育等公共服务设施。三是完善工作调度协调机制。组织部部长每月组织各县区、各专班召开改造工作推进会，听取进展汇报，协调解决工作中遇到的问题。市委、市政府督查局会同工程专班每周督导工作进度、质量，每月对区（县）进度排名通报，对工作落后的区（县）进行提醒、通报批评，合力推进老旧小区改造高标准实施。 
  
• 1．湖北省武汉市加强改造方案联合审查，强化内容统筹。设计方案经过街道、社区组织居民确定后，由区牵头部门组织联席会议集中联审，及时提出意见建议，其中，区城市管理、消防、公安、交通管理部门负责对方案中拆除违法建设、消防通道、安防设施、交通组织等内容提出要求，水务、供电、园林、文旅等部门负责将海绵城市建设、绿化提升、雨污分流、二次供水、加装电梯、文体设施等项目统筹到改造项目中。改造方案根据审查意见及时修改，有效提高方案的专业性、系统性，避免出现改造内容不合规、重复施工等问题。2．江苏省常州市统筹考虑居民当前与长远需求，积极推动实施改造的城镇老旧小区同步加装电梯。一是对具备加装电梯条件的楼栋，在征求意见过程中，同步组织加装电梯政策解读、居民协商等工作，引导居民充分认识老旧小区加装电梯的政策机遇。二是在推动居民形成共识前提下，将加装电梯列入改造内容同步开展方案设计，在管线改造时，统筹实施加装电梯所需地下管线迁移，管线迁移费用纳入改造费用解决。三是对居民暂未形成共识、具备加装电梯条件的楼栋，在城镇老旧小区改造项目实施地下管线改造时，预留加装电梯基坑空间条件，避免今后加装电梯时重复迁改管线。

发动居民共建不到位、居民主体作用未充分发挥

表现及原因

1.改见不实、不细，覆盖面不够，居民对改造方案知晓率低。 

2.群众工作效率不高、基层负担较大、入户征询难、居民意愿人工统计时间长。 

3.投诉举报渠道不畅，社会监督不够，改造中存在问题处置不及时。 

4.发挥街道社区作用不够，促进居民达成共识方法不多。

解决问题的措施

• 1．湖北省宜昌市采取“三轮征询”工作法，征求居民对改造工作意见建议，宣传改造政策，推动形成共识。第一轮，由小区业主委员会通过入户走访、微信群调查、集中座谈等方式，全面征询居民对改造的意见建议；第二轮，由小区网格员组织开展入户调查，重点听取暂不支持改造居民意见，争取大部分居民同意；第三轮，由社区居委会、网格员、业主委员会共同入户，重点做通少数不支持改造居民工作，最终实现100%居民同意改造方案。 2．广东省珠海市、四川省成都市要求城镇老旧小区改造方案需法定比例以上居民投票表决通过方可实施，确保“改什么”居民说了算。一是设计单位通过发放调查问卷、实地踏勘、与居民面对面交流等方式，确定居民意愿强烈的改造内容，编制初步方案。二是街道社区组织召开多轮居民研讨会，由建设单位及设计单位现场讲解方案，解答居民疑问、收集居民意见，根据各方意见建议对设计方案反复优化，直至各方基本达成一致。三是设计单位将设计方案打印成册，在重要时间节点打印大幅彩图张贴在小区主要位置，街道社区组织小区业主对设计方案现场投票表决，经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上业主参与表决，参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意，并对表决结果进行公示后，方能实施。 
• 河北省积极运用信息技术，提高群众工作效率，落实“80%的小区居民同意方可纳入改造、征求80%的居民意愿制定改造方案、80%的居民满意方可组织竣工验收”3个80%要求。开设“河北老旧小区改造”微信公众号，通过线上调查、自动统计分析小区居民改造意愿、改造方案意见和满意度，为合理确定改造项目、科学制定改造方案提供精准数据支持；设置“随手拍”功能，实时接受群众监督，小区居民对改造中发现的问题或意见建议，可随时随地拍摄并通过公众号反映给有关部门，推动及时掌握、化解改造中遇到的问题，赢得居民支持与认可。 
• 1．黑龙江省哈尔滨市运用线上手段，畅通投诉举报渠道。每个项目组建居民、街道社区相关负责人、项目施工及监理单位负责人等加入的微信群，方便居民及时了解项目工程安排，足不出户表达自己的意见建议，有关单位及时根据居民合理诉求优化调整施工安排，扩大居民参与覆盖面、及时解决问题。 2．河南省焦作市健全社会监督及回访机制。设立并向社会公开老旧小区改造工作热线电话，明确回复流程、时限，推动及时解决群众合理诉求。改造过程中，在项目现场明显区域设立信访投诉公示牌，公示联系人、联系电话，做到问题早发现、早处理，避免积累激化。组织工会、共青团、妇联等群团组织，对改造后小区入户走访查看，收集汇总居民意见，及时反馈相关部门解决。 
• 上海市、浙江省杭州市调动街道、社区加装电梯工作积极性、主动性，搭建协商议事平台，充分发挥基层党员及热心群众、专业技术人员作用，化解矛盾分歧、促进形成共识。如，上海市自2021年起实行“只要有一户居民申请，社区就启动组织加装电梯意愿征询”，2021年1—10月，居民达成一致意见、签约加装电梯5007部，比过去10年加装电梯总量还多。浙江省杭州市在老旧小区改造项目中，由街道社区逐个单元组织居民召开座谈会，共同协商加装电梯方案，通过集中讲解政策、解答居民困惑、动画演示加梯后效果等方式打消居民顾虑，会上无反对意见、达成一致的，组织居民当场签订加装协议、迅速启动实施，成熟一个单元、加装一个，让等待观望的业主看到实效，尽快转变观念、形成共识，有效提高了整个小区、整栋楼的电梯加装率。

施工组织粗放，有些地方改造工程存在质量常见问题

表现及原因 

1.参建各方质量主体责任未有效压实。 

2.动员群众参与施工监督不够。 

3.使用不合格建筑材料。 

4.工程质量回访、保修制度以及质量问题投诉、纠纷协调处理机制不健全。

解决问题的措施 

• 北京市强化改造工程质量监管，督促改造工程各参建单位落实主体责任，提升项目施工水平。一是要求改造工程的建设、勘察、设计、施工总承包、监理单位的法定代表人、项目负责人签署工程质量终身责任承诺书。二是推行举牌验收制度，对关键工序、关键部位隐蔽工程实施举牌验收，明确分项工程名称、验收部位、验收内容、验收结论、验收人、验收时间等，并留存影像资料，影像资料在工程竣工后交付使用单位或物业企业。三是工程质量监督机构依据工程综合风险等级，确定改造项目的监督检查频次，实施差别化监管。四是住房和城乡建设部门建立改造工程参建单位和人员信用档案，记录项目建设过程中以及保修期限内涉及工程质量等受到行政处罚或处理的违法违规不良行为，采用披露、评价、联合惩戒等方式强化结果应用。 
• 山东省淄博市动员居民参与改造相关施工监督，通过“眼见为实”打造“居民放心工程”。一是在改造现场设立工程使用主要材料展示柜，向居民展示采样的材料和质量合格证、检测合格证，邀请居民把采样材料和实际施工使用材料做比较。二是制作施工“明白墙”，将改造工程工艺和流程公示上墙，让居民明晰施工规范，方便居民监督。三是组织有工程施工经验、责任心强的居民成立义务监督队伍，随时监督改造项目进度和施工质量，并做好施工单位、居民之间的沟通协调工作。 
• 吉林省通化市严把改造工程材料质量关、降低工程成本、建设放心工程，对改造工程大宗材料统一实施集中招标采购，对大宗商品实行竞争性谈判，在保证质量的同时，以数量优势降低采购成本，仅材料采购方面就节省工程投资2000余万元。 
• 北京市加强改造工程质量保修管理。改造工程完工后，要求建设单位建立工程质量回访、质量保修制度和投诉、纠纷协调处理机制，向居民发放保修事项告知书，按照有关规定、合同约定履行保修义务。对于存在质量问题、处于保修期和保修范围内的工程，建设单位应及时与业主协商维修方案，组织施工单位先行维修。
  

建立长效管理机制难，改造效果难保持

表现及原因 

1.不注重结合改造同步健全小区治理结构，没有引导居民确定改造后的小区物业管理模式。 

2.老旧小区规模小、管理成本高，引入专业化物业服务难。 

3.未同步建立城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制。

解决问题的措施 

• 湖北省咸宁市坚持建管并重，将社区治理能力建设融入改造过程，结合改造同步完善小区治理结构、健全小区长效管理机制，2019—2021年纳入中央补助支持改造计划的313个老旧小区，实现党组织、业主委员会全覆盖，业主委员会成员中党员占比50%以上，物业管理全覆盖。一是要求所有纳入改造计划的老旧小区，必须完善小区治理结构，组建党组织、业主委员会，党组织、业主委员会成员“交叉任职”。二是坚持一小区一策，推出物业服务企业管理、政府兜底托管、居民自我管理等物业管理模式，引导居民在改造开工前，集体决策、自主选定适合本小区实际的管理模式。三是推行“小区吹哨、各方报到”，推动职能部门、包保单位、下沉党员干部、小区党员、业主和物业企业形成小区治理合力。 
• 北京市昌平区昌盛社区在改造中通过拆墙并院、拆除违法建设、统一封闭管理，降低管理成本，有效破解开放式老旧小区物业管理难题。一是充分发挥党建工作协调委员会平台作用，强化各产权单位协同联动，通过“吹哨报到”动员产权单位移交土地管理权，逐楼组织业主表决将整个社区36个独立楼院合并为一个物业管理区域，打破各小区各自为政的僵局。二是拆除各楼院之间围墙，使社区公共空间连为一体，封堵部分出入口，合理保留必要出行通道，扫清封闭管理障碍；拆除各小区私搭乱建，统筹拆除违法建设、围墙腾出的闲置空间，增加养老、托育、物业管理用房等服务设施，为引入物业管理创造条件。三是在合并小区成立业主委员会，经业主大会以双超80%的高同意率表决通过，公开招投标引入物业服务企业，物业服务企业通过物业费、停车管理费、广告、增值服务等渠道收入实现盈亏平衡。 
• 浙江省宁波市推行住宅专项维修资金“即交即用即补”机制，提升老旧小区住宅专项维修资金交存占比。对未建立、未交齐住宅专项维修资金的老旧小区，利用城镇老旧小区改造中召开业主大会、成立业主委员会、引入专业化物业管理等契机，引导业主参照新建住宅60%—80%标准补齐住宅专项维修资金，鼓励统筹小区公共收益补充住宅专项维修资金；小区维修资金交纳后，可立即用于城镇老旧小区改造中居民出资，市、区两级财政按居民改造中使用住宅专项维修资金金额的50%给予补贴。

多渠道筹措资金难，部分地方主要靠中央补助实施改造

表现及原因 

1.改造项目小而散、收益不高、回报低，社会力量参与积极性不高。 

2.统筹涉及住宅小区的条线资金，用于城镇老旧小区改造不够。 

3.水电气热信等管线单位出资责任不明确。 

4.原产权单位出资责任未落实。

 

解决问题的措施 

• 1．山东省枣庄市积极吸引社会力量参与，探索多方共担的改造资金筹集机制。一是鼓励供水、燃气、供热、通讯等专营单位参与老旧小区配套设施改造，对改造费用给予税收“计提折旧”优惠。如，该市峄城区、市中区、薛城区将雨污分流管道、水气热管网等作为必改项目，引导专营单位出资1.53亿元，对56个老旧小区基础设施实施升级改造。二是吸引社会力量投资。通过调增容积率、改变土地用途等手段，盘活33处老旧小区闲置地块，吸引社会力量投资1.7亿元，完成提升类项目改造。如，滕州市利用闲置土地、厂房等存量资源，引入社会力量投资4000余万元，建设2000余平方米社区服务中心1处、1000余平方米便民市场1处、室内健身托育场所1处，既平衡了项目投入，又方便居民生活。 2．重庆市九龙坡区通过PPP模式，吸引社会力量采取“市场运作、改管一体”方式参与改造，培育项目自身造血机制，争取2.8亿银行贷款支持，缓解财政投入压力。一是由民营企业、国企成立合资公司，作为实施运营主体，负责全过程投融资、建设、运营、后续维护等工作；二是挖掘小区及周边存量资源，新建、改建养老、托育、医疗等公共服务设施，引导让渡小区公共收益及周边国有资产收益，通过公共服务设施、停车位、充电桩、农贸市场、公有房屋、广告位等经营性收入以及可行性缺口补助回收投资。 
• 陕西省铜川市王益区坚持“渠道不乱、用途不变”，加强部门条线资源整合，积极抢抓成功申报全国海绵城市示范城市政策机遇，将全区22个落实海绵城市理念的老旧小区改造项目捆绑纳入全市系统化全域推进海绵城市建设项目库；抢抓北方清洁取暖试点城市政策机遇，争取到既有建筑节能改造补助资金2787万元，与城镇老旧小区改造中央补助资金统筹使用，有效提高财政资金使用效率。 
• 福建省明确电力、通讯、供水、排水、供气等专业经营单位出资责任。对城镇老旧小区改造范围内电力、通讯、有线电视的管沟、站房及箱柜设施，土建部分建设费用由地方财政承担。供水、燃气改造费用，由相关企业承担；通讯、广电网络缆线的迁改、规整费用，相关企业承担65%，地方财政承担35%。供电线路及设备改造，产权归属供电企业的，由供电企业承担改造费用；产权归属产权单位的，由产权单位承担改造费用；产权归属小区居民业主共有的，供电线路、设备及“一户一表”改造费用，政府、供电企业各承担50%。非供电企业产权的供电线路及设备改造完成后，由供电企业负责日常维护和管理，其中供电企业投资部分纳入供电企业有效资产。 
• 湖北省黄石市是老工业城市，需改造老旧小区多为原国有工矿企业家属区，市政府主要领导高位协调，推动当地相关国有企业通过直接出资、向社区捐赠小区内及周边的所属办公用房及活动场所用于完善社区服务设施等方式，落实原产权单位出资责任，积极支持城镇老旧小区改造。